Mémoire sur la refonte du plan d’urbanisme
Le 13 avril dernier, le conseil de la Ville de Mont-Tremblant a annoncé vouloir procéder à la refonte de son plan et de ses règlements d’urbanisme rendu public en 2025, ainsi que 12 projets de règlements d’urbanisme (documents de travail) appelés à remplacer certains règlements existants ou à s’y ajouter, pour soutenir la mise en œuvre des orientations proposées. Plusieurs points sont questionnables notamment ceux touchant l’environnement déjà fragilisé des bassins versants et la bonne gestion de l’eau.
Notre mémoire se divise en deux aspects:
nos commentaires sur une base holistique;
nos commentaires spécifiques par rapport au règlement de zonage sur la performance environnementale
1- Commentaires holistiques
Un plan reposant sur de bonnes politiques
Le projet de refonte du plan d’urbanisme (“ Plan d’Urbanisme Pré-projet de règlement Avril 2026 - Version de travail pour commentaires”, ci-après défini comme le “Document”) soulève de très bonnes politiques de planification du territoire, notamment:
l’importance de la préservation de l’environnement que l’on retrouve un peu partout dans le document
la reconnaissance de Mont-Tremblant comme ville montagne et ville forêt
le concept de projet intégré dans les milieux non-urbains afin d’arriver à un bon équilibre entre la préservation de l’environnement et le développement durable
la bonne gestion de l’eau
et surtout, la gestion du territoire par bassin versant, d’ailleurs un concept qui existe depuis plusieurs années et qui, enfin, se trouve dans le nouveau cadre de l’urbanisme de la Ville.
Comment assurer l’imputabilité au fil du temps?
Adopter des indicateurs de performance clés (KPI)
Le Document n’explique pas comment nos élus et les fonctionnaires seront imputables envers la conformité de ces bonnes politiques sur lesquelles reposent ce Document. Il devrait y avoir une section qui identifie les indicateurs de performance clés qui reflètent une bonne conduite. Par exemple, il serait important de retrouver:
le nombre de refus de demandes de dérogations aux règlements par rapport aux nombres de dérogations demandées annuellement
les programmes de formations obligatoires en protection de l’environnement pour les élus et les fonctionnaires ainsi que la divulgation du niveau de succès
l’établissement du taux de réussite de chacune des actions mises en place pour sauvegarder les bonnes politiques de protection des bassins versants et rapporter ces taux sur une base annuelle
l’implantation d’une politique pour adresser le manque de logements en réduisant les locations court terme dans l’offre totale des logements - d’ailleurs, selon Les Amis de Mont-Tremblant, la Ville gagne la notoriété la plus négative au Québec et la deuxième au Canada car jusqu’à 16,37% de la totalité des logements disponibles à long terme sont destinés à de la location courte terme genre Air B&B ou VRBO
la création d’un tableau de bord qui suivrait les politiques de protection des bassins versants et indiquerait si c’est conforme.
(ii) Manque de protection de la pérennité du plan d’urbanisme et gestion du risque
Le Document ne divulge pas comment un plan d’urbanisme doit avoir une pérennité qui survivra aux changements et aux volontés de nos élus. Qu’est-ce qui assure que lors d’une prochaine élection que l’ancien conseil voué à la protection de l’environnement se retrouve déchu pour un conseil qui favorise le développement pour une plus grande assiette fiscale? Sans une telle protection, un plan d’urbanisme n’est qu’un ensemble de voeux pieux.
Nous suggérons aussi que nos élus s’engagent à identifier les risques de non-respect des politiques du plan d’urbanisme, et à établir des contrôles d’évitement de ces risques. Cette gestion de risques doit inclure un processus de vérification interne dont l’objectif serait d’identifier les inefficacités à l’exécution du plan d’urbanisme, ainsi qu’une divulgation des résultats lors de vérifications annuelles minimales. Bien sûr, le vérificateur devra être complètement indépendant du conseil et de l’administration de la Ville.
Un exemple questionnable
Nous prenons note du point de vue des Amis de Mont-Tremblant, que le plan proposé dans le document ne tient pas compte du risque d’approuver de “mauvais” projets de développement.
L’exemple pertinent est le projet au 150, chemin Desmarais, en plein coeur du bassin versant du Lac Tremblant. Le projet étant pour la construction d’un immeuble unifamiliale sur deux étages, comprenant douze chambres et une piscine sur le toit. Après la lecture du Document, il est difficile de réconcilier la permission de bâtir une piscine aux abords du Lac Tremblant. Lors du nettoyage de sa filtration, même si ce projet est connecté aux égouts, il y a un grand risque que l’eau usée de la piscine se retrouvera directement dans le lac. Il y a une expression anglaise qui est pertinente et qui est difficile à traduire sans perdre son sens: “When it walks like a duck and quacks like a duck, it must be a duck”.
2- Commentaires sur le règlement de zonage sur la performance environnementale
i - Une portée plus large
Ce règlement vise les projets intégrés (article 4), mais devrait aussi inclure tous les autres projets conventionnels (lotissements et développements) dans le bassin-versant du lac Tremblant, considérant la sensibilité du milieu, son rôle de prise d'eau potable et son rôle sur la villégiature.
De plus, la portée du règlement (article 5) devrait viser obligatoirement et prioritairement sur l'atteinte d’objectifs visant la performance environnementale dans les zones situées à l’extérieur des périmètres urbains, puis de façon secondaire et facultative, sur le versement, à la ville, d’une somme d’argent destinée à la mise en œuvre d’un programme de logements abordables, sociaux ou familiaux;
ii - Inclure toutes les zones dans un bassin versant
Le projet de zonage basé sur la performance environnementale vise uniquement cinq types de zones (article 16). D'autres types de zones sont présentes dans le bassin versant du lac Tremblant et pourraient bénéficier des mesures proposées;
iii - Les Zones contraintes doivent inclure les allées d’accès
Considérant les risques environnementaux qui leur sont associés, l’obligation d'éviter les zones de contraintes (article 19) devrait inclure les allées d’accès. De plus, tous projets touchant les bassins versants du lac Tremblant devraient être évités lorsque les pentes sont supérieures à 25% (Annexe A);
iv - La Gestion des eaux avec de plus grandes portées
L'obligation d'un dispositif de gestion des eaux de ruissellement devrait inclure explicitement les eaux de pluie, les puits secs (ou puits d'absorption) ainsi que les eaux de drainage des fondations. En outre, on devrait faire référence à l'objectif de «zéro ruissellement de surface». La récupération des eaux de pluie (collecte, stockage, traitement) à des fins d'irrigation ou horticoles reste une pratique facultative en parallèle, mais la prise en charge générale des eaux de pluie devrait être une obligation.
v - Portée topographiques obligatoires
Le respect de la topographie naturelle devrait être obligatoire à tout projet, et non pas une notion facultative.
vi - Obligation de renaturation
La réhabilitation des milieux naturels perturbés par les activités humaines ou suite à un évènement naturel lorsque celui-ci n'est pas déjà en voie de renaturation devrait être obligatoire à tout projet, même au niveau résidentiel.
vii - Règlement plus significatif sur les longueurs des allées d'accès
Le critère de remplacement (article 20) sur l'interdiction des allées d'une longueur de 300 m et plus, n'est pas acceptable dans le bassin versant du lac Tremblant. Considérant les risques environnementaux qui leur sont associés, toutes les allées d'accès devraient être assujetties à une limite de 300m, sans modalités d'allègement. Un accès plus long devrait être considéré comme un chemin. Par ailleurs, si une allée d'accès est prévue pour desservir plus de 3 bâtiments principaux, les normes de construction du chemin devraient s'appliquer, avec comme objectif de minimiser l'empreinte des remblais/déblais et du déboisement qui leur sont associés.
viii - Mise-à-jour par promoteur/demandeur sur les espaces naturels dans un bassin versant
Lors du dépôt d'un projet admissible, parmi les documents à produire de la part du demandeur/promoteur, on recommande aussi une mise à jour du calcul de l'espace naturel pour tout le sous-bassin versant, en lien avec l'étude des impacts environnementaux cumulatifs et la capacité support du bassin-versant dans lequel le projet s’insère.
ix - L’Officier municipal doit s’impliquer à la fin d’un projet
Nonobstant les obligations du demandeur/promoteur à produire une attestation signée par un professionnel, à la fin d'un projet, le règlement devrait prévoir qu'un officier municipal doit obligatoirement visiter physiquement les territoires aménagés afin d'attester que les rapports de suivi et de vérifications environnementales du promoteur sont conformes aux engagements et aux bonnes pratiques, ou mandater un tiers pour le faire en son nom. Selon nous, la ville doit partager l'imputabilité des résultats au terme de l'entente avec le promoteur.
x- Besoin d’une meilleure cartographie
L'Annexe C (Contraintes naturelles) présente une cartographie qui semble incomplète ou imprécise. En outre, des frayères connues à la décharge du lac Mercier et du lac Tremblant (Rivière Cachée) n'apparaissent pas. Aussi, les zones de protection des peuplements en rive identifiées en rouge, nous apparaissent comme étant limitées ou incomplètes, ce qui pourrait induire en erreur quant aux réelles rives à protéger autour des lacs et cours d'eau (règlement sur les rives). Enfin, la ville devrait adopter un mécanisme de révision/mise à jour de la carte des contraintes naturelles, sur une base annuelle, incluant un processus de référencement auprès de certains ministères et la MRC.
Conclusion
1 - Un plan d’urbanisme est un reflet de l’âme d’une municipalité. Un plan d’une telle importance devrait respecter les critères ESG - Environnementaux, Sociaux et Gouvernance. Ces critères sont d’ailleurs utilisés pour responsabiliser des conseils d’administration de sociétés publiques. Donc, pourquoi ne pas les adopter pour des conseils municipaux? Nous aimerions voir un plan d’urbanisme qui assure une meilleure gouvernance.
2 - La volonté de succès des performances environnementales dans les bassins versants mérite un règlement de portée plus large et des ajustements importants afin d’assurer la santé de nos bassins versants.