Memorendum Regarding the Revision of the VMT Urbanization Plan

On April 13, the Mont-Tremblant City Council announced plans to revise completely their Urbanization Plan —set for public release in 2025—along with 12 draft bylaws (working documents) intended to replace or supplement existing regulations in support of the proposed strategic directions. Several aspects raise concerns, particularly those regarding the already fragile watershed environments and effective water management.

INTRODUCTION

Our comments come under two themes:

• holistically;

• specific feedback regarding certain sections of the zoning bylaw on environmental performance.

1. HOLISTIC FEEDBACK

A Plan Based on Sound Policies

The project to overhaul the urbanization plan (“Plan d’Urbanisme Pré-projet de règlement Avril 2026 - Version de travail pour commentaires”, hereinafter referred to as the “Document”) highlights very sound land planning policies, notably:

• Preserving the environment is a theme that can be found throughout the document;

• The recognition of Mont-Tremblant as a community of mountains and  forests;

• The concept of integrated projects in non-urban locations to achieve a proper balance between environmental preservation and sustainable development;

• Sound water management;

• Above all, watershed-based land management, a concept that has existed for several years and is finally integrated into the City's new urban planning framework.

Need for Better Governance

(i) Adopt Key Performance Indicators (KPIs)

The Document does not explain how our elected officials and municipal staff will be held accountable for compliance with the sound policies on which this Document is based. There should be a section that identifies KPI’s reflecting good governance. For example, it would be important to include:

• The number of refused applications for regulatory exemptions (aks, “dérogations mineurs”) compared to the number of total exemptions requested annually;

• Mandatory environmental protection training programs for elected officials and municipal staff, as well as the public disclosure of passing rates;

• The creation of a dashboard to show success rates for each action implemented to safeguard watershed protection policies;

• The implementation of a policy to address the housing shortage by reducing short-term rentals in the overall housing supply — in fact, according to Les Amis de Mont-Tremblant, Ville de Mont-Tremblant is the most notoriously-known city in Quebec and the second most notoriously-known in Canada with 16.37% of all available long-term housing being dedicated to short-term rentals made available on apps such as AiirB&B or VRBO.

(ii) Lack of Protection of the Plan’s Long-Term Sustainability and Risk Management

The Document does not disclose how the revised urbanization plan can survive political changes or the sudden populist desires of our elected officials. What ensures that during a future election, the former council dedicated to environmental protection will not be replaced by a council that favours development to increase the tax revenues? Without such protection, a land use planning scheme is nothing more than a wish list.

We also suggest that our elected officials commit to identifying the risks of non-compliance with the revised urbanization policies, and to establishing controls to avoid these risks. This risk management must include an internal audit process aimed at identifying inefficiencies in the execution of a new urbanization plan, as well as the disclosure of results during minimum annual audits. Of course, the auditor must be completely independent of the City Council and administration.

A Questionable Example

We note the comments of Les Amis de Mont-Tremblant that the plan proposed in the Document does not account for the risk of approving "undesirable" development projects.

The relevant example is the project at 150 Chemin Desmarais, right in the heart of the Lac Tremblant watershed. The project is for the construction of a two-story single-family building, comprising twelve bedrooms and a rooftop pool. After reading the Document, it is difficult to reconcile permitting the construction of a pool on the shores of Lac Tremblant. During filtration cleaning, there is a significant risk that the pool's wastewater will end up directly in the lake. This construction is designated residential, but when it walks like a duck and quacks like a duck, it must be a duck.

2. FEEDBACK ON THE ZONING BYLAW REGARDING ENVIRONMENTAL PERFORMANCE

i - A Broader Scope

This bylaw targets integrated projects (Section 4), but should also include all other conventional projects (subdivisions and developments) within the Lac Tremblant watershed, considering the sensitivity of the environment, its role as the source of drinking water, and its importance in the tourism industry.

Furthermore, the scope of the bylaw (Section 5) should be larger and primarily focused on achieving environmental performance objectives in zones located outside urban boundaries, and secondarily and optionally, on the payment of a sum of money to the city intended for the implementation of an affordable, social, or family housing program.

ii - Include All Zones Within the Watershed

The proposed bylaw on environmental performance targets only five types of zones (Section 16). Other types of zones are present in the Lac Tremblant watershed and could benefit from the proposed measures.

iii - Constraint Zones must Include alleyways

Considering the environmental risks associated with them, the obligation to avoid constraint zones (Section 19) should include alleyways. Furthermore, any project affecting the Lac Tremblant watershed should be avoided where slopes exceed 25% (Schedule A).

iv - Stormwater Management with Broader Scopes

The obligation for a runoff water management system should explicitly include rainwater, drywells (or absorption pits), as well as foundation drainage water. In addition, reference should be made to a “zero surface runoff” objective. Rainwater harvesting (collection, storage, treatment) for irrigation or horticultural purposes remains an optional practice in parallel, but the general management of rainwater should be mandatory.

v - Topographical and Mandatory Scope

Compliance with the natural topography should be mandatory for any project, rather than an optional concept.

vi - Renaturalization must be a Requirement

The rehabilitation of natural environments disrupted by human activities or following a natural event, when the environment is not already undergoing natural restoration, should be mandatory for any project, even at the residential level.

vii - More Significant Regulation on Access Driveway Lengths

The replacement criterion (Section 20) regarding the prohibition of alleyways 300 meters or longer doesn’t go far enough within the Lac Tremblant watershed. Considering the environmental risks associated with them, all access alleyways should be subject to a strict 300-meter limit, without any easing mechanisms. A longer access should be considered a road. Furthermore, if an access alleyway is planned to serve more than three main buildings, road construction standards should apply, with the objective of minimizing the footprint of the associated cut-and-fill work and deforestation.

viii - Updates by Developers/Applicants on Natural Spaces within a Watershed

Upon submission of an eligible project, among the documents to be produced by the applicant/developer, we also recommend an updated calculation of the natural space for the entire sub-watershed, in connection with the cumulative environmental impact assessment and the carrying capacity of the watershed in which the project is located.

ix - Municipal Officer must be Involved

Notwithstanding the applicant/developer's obligations to provide a certification signed by a professional upon project completion, the bylaw should stipulate that a municipal officer must physically inspect the developed areas to certify that the developer's environmental monitoring and audit reports comply with commitments and best practices, or mandate a third party to do so on their behalf. In our view, the City must share accountability for the outcomes upon termination of the agreement with the developer.

x - Need for Better Mapping

Schedule C (Natural Constraints) presents mapping that appears incomplete or inaccurate. Furthermore, known spawning grounds at the outlet of Lac Mercier and Lac Tremblant (Cachée River) do not appear. Additionally, the shoreline protection zones identified in red appear limited or incomplete, which could be misleading regarding the actual shorelines to be protected around lakes and watercourses (shoreline regulation). Finally, the City should adopt a mechanism to review and update the natural constraints map on an annual basis, including a referral process with relevant ministries and the MRC.

CONCLUSION

1. An urbanization plan reflects the soul of a municipality. A plan of such significance should respect ESG criteria — Environmental, Social, and Governance. These criteria are notably used to hold corporate boards of directors accountable. Therefore, why not adopt them for municipal councils? We would like to see an urbanization plan that ensures better governance.

2. The commitment to successful environmental performance within watersheds warrants a broader regulatory scope and significant adjustments to ensure the health of our watersheds.

Mémoire sur la refonte du plan d’urbanisme

Le 13 avril dernier, le conseil de la Ville de Mont-Tremblant a annoncé vouloir procéder à la refonte de son plan et de ses règlements d’urbanisme rendu public en 2025, ainsi que 12 projets de règlements d’urbanisme (documents de travail) appelés à remplacer certains règlements existants ou à s’y ajouter, pour soutenir la mise en œuvre des orientations proposées. Plusieurs points sont questionnables notamment ceux touchant l’environnement déjà fragilisé des bassins versants et la bonne gestion de l’eau.

Notre mémoire se divise en deux aspects:

• nos commentaires sur une base holistique;

• nos commentaires spécifiques par rapport au règlement de zonage sur la performance environnementale

1-  Commentaires holistiques

Un plan reposant sur de bonnes politiques 

Le projet de refonte du plan d’urbanisme (“ Plan d’Urbanisme Pré-projet de règlement Avril 2026 - Version de travail pour commentaires”, ci-après défini comme le “Document”) soulève de très bonnes politiques de planification du territoire, notamment:

• l’importance de la préservation de l’environnement que l’on retrouve un peu partout dans le document

• la reconnaissance de Mont-Tremblant comme ville montagne et ville forêt

• le concept de projet intégré dans les milieux non-urbains afin d’arriver à un bon équilibre entre la préservation de l’environnement et le développement durable

• la bonne gestion de l’eau

• et surtout, la gestion du territoire par bassin versant, d’ailleurs un concept qui existe depuis plusieurs années et qui, enfin, se trouve dans le nouveau cadre de l’urbanisme de la Ville. 

Comment assurer l’imputabilité au fil du temps?

1. Adopter des indicateurs de performance clés (KPI)

Le Document n’explique pas comment nos élus et les fonctionnaires seront imputables envers la conformité de ces bonnes politiques sur lesquelles reposent ce Document. Il devrait y avoir une section qui identifie les indicateurs de performance clés qui reflètent une bonne conduite.  Par exemple, il serait important de retrouver:

• le nombre de refus de demandes de dérogations aux règlements par rapport aux nombres de dérogations demandées annuellement

• les programmes de formations obligatoires en protection de l’environnement pour les élus et les fonctionnaires ainsi que la divulgation du niveau de succès 

• l’établissement du taux de réussite de chacune des actions mises en place pour sauvegarder les bonnes politiques de protection des bassins versants et rapporter ces taux sur une base annuelle

• l’implantation d’une politique pour adresser le manque de logements en réduisant les locations court terme dans l’offre totale des logements - d’ailleurs, selon Les Amis de Mont-Tremblant, la Ville gagne la notoriété la plus négative au Québec et la deuxième au Canada car jusqu’à 16,37% de la totalité des logements disponibles à long terme sont destinés à de la location courte terme genre Air B&B ou VRBO

• la création d’un tableau de bord qui suivrait les politiques de protection des bassins versants et indiquerait si c’est conforme.

(ii)  Manque de protection de la pérennité du plan d’urbanisme et gestion du risque

Le Document ne divulge pas comment un plan d’urbanisme doit avoir une pérennité qui survivra aux changements et aux volontés de nos élus.  Qu’est-ce qui assure que lors d’une prochaine élection que l’ancien conseil voué à la protection de l’environnement se retrouve déchu pour un conseil qui favorise le développement pour une plus grande assiette fiscale?  Sans une telle protection, un plan d’urbanisme n’est qu’un ensemble de voeux pieux.  

Nous suggérons aussi que nos élus s’engagent à identifier les risques de non-respect des politiques du plan d’urbanisme, et à établir des contrôles d’évitement de ces risques.  Cette gestion de risques doit inclure un processus de vérification interne dont l’objectif serait d’identifier les inefficacités à l’exécution du plan d’urbanisme, ainsi qu’une divulgation des résultats lors de vérifications annuelles minimales.  Bien sûr, le vérificateur devra être complètement indépendant du conseil et de l’administration de la Ville.   

Un exemple questionnable

Nous prenons note du point de vue des Amis de Mont-Tremblant, que le plan proposé dans le document ne tient pas compte du risque d’approuver de “mauvais” projets de développement. 

 L’exemple pertinent est le projet au 150, chemin Desmarais, en plein coeur du bassin versant du Lac Tremblant.  Le projet étant pour la construction d’un immeuble unifamiliale sur deux étages, comprenant douze chambres et une piscine sur le toit.  Après la lecture du Document, il est difficile de réconcilier la permission de bâtir une piscine aux abords du Lac Tremblant.  Lors du nettoyage de sa filtration, même si ce projet est connecté aux égouts, il y a un grand risque que l’eau usée de la piscine se retrouvera directement dans le lac.  Il y a une expression anglaise qui est pertinente et qui est difficile à traduire sans perdre son sens: “When it walks like a duck and quacks like a duck, it must be a duck”.

2-  Commentaires sur le règlement de zonage sur la performance environnementale

i - Une portée plus large

Ce règlement vise les projets intégrés (article 4), mais devrait aussi inclure tous les autres projets conventionnels (lotissements et développements) dans le bassin-versant du lac Tremblant, considérant la sensibilité du milieu, son rôle de prise d'eau potable et son rôle sur la villégiature.

De plus, la portée du règlement (article 5) devrait viser obligatoirement et prioritairement sur l'atteinte d’objectifs visant la performance environnementale dans les zones situées à l’extérieur des périmètres urbains, puis de façon secondaire et facultative, sur le versement, à la ville, d’une somme d’argent destinée à la mise en œuvre d’un programme de logements abordables, sociaux ou familiaux;

ii - Inclure toutes les zones dans un bassin versant

Le projet de zonage basé sur la performance environnementale vise uniquement cinq types de zones (article 16). D'autres types de zones sont présentes dans le bassin versant du lac Tremblant et pourraient bénéficier des mesures proposées;

iii - Les Zones contraintes doivent inclure les allées d’accès

Considérant les risques environnementaux qui leur sont associés, l’obligation d'éviter les zones de contraintes (article 19) devrait inclure les allées d’accès.  De plus, tous projets touchant les bassins versants du lac Tremblant devraient être évités lorsque les pentes sont supérieures à 25% (Annexe A);

iv - La Gestion des eaux avec de plus grandes portées

L'obligation d'un dispositif de gestion des eaux de ruissellement devrait inclure explicitement les eaux de pluie, les puits secs (ou puits d'absorption) ainsi que les eaux de drainage des fondations. En outre, on devrait faire référence à l'objectif de «zéro ruissellement de surface». La récupération des eaux de pluie (collecte, stockage, traitement) à des fins d'irrigation ou horticoles reste une pratique facultative en parallèle, mais la prise en charge générale des eaux de pluie devrait être une obligation. 

v - Portée topographiques obligatoires

Le respect de la topographie naturelle devrait être obligatoire à tout projet, et non pas une notion facultative.

vi - Obligation de renaturation 

La réhabilitation des milieux naturels perturbés par les activités humaines ou suite à un évènement naturel lorsque celui-ci n'est pas déjà en voie de renaturation devrait être obligatoire à tout projet, même au niveau résidentiel.

vii - Règlement plus significatif sur les longueurs des allées d'accès 

Le critère de remplacement (article 20) sur l'interdiction des allées d'une longueur de 300 m et plus, n'est pas acceptable dans le bassin versant du lac Tremblant. Considérant les risques environnementaux qui leur sont associés, toutes les allées d'accès devraient être assujetties à une limite de 300m, sans modalités d'allègement. Un accès plus long devrait être considéré comme un chemin. Par ailleurs, si une allée d'accès est prévue pour desservir plus de 3 bâtiments principaux, les normes de construction du chemin devraient s'appliquer, avec comme objectif de minimiser l'empreinte des remblais/déblais et du déboisement qui leur sont associés.

viii - Mise-à-jour par promoteur/demandeur sur les espaces naturels dans un bassin versant 

Lors du dépôt d'un projet admissible, parmi les documents à produire de la part du demandeur/promoteur, on recommande aussi une mise à jour du calcul de l'espace naturel pour tout le sous-bassin versant, en lien avec l'étude des impacts environnementaux cumulatifs et la capacité support du bassin-versant dans lequel le projet s’insère.

ix - L’Officier municipal doit s’impliquer à la fin d’un projet

Nonobstant les obligations du demandeur/promoteur à produire une attestation signée par un professionnel, à la fin d'un projet, le règlement devrait prévoir qu'un officier municipal doit obligatoirement visiter physiquement les territoires aménagés afin d'attester que les rapports de suivi et de vérifications environnementales du promoteur sont conformes aux engagements et aux bonnes pratiques, ou mandater un tiers pour le faire en son nom. Selon nous, la ville doit partager l'imputabilité des résultats au terme de l'entente avec le promoteur. 

x- Besoin d’une meilleure cartographie

L'Annexe C (Contraintes naturelles) présente une cartographie qui semble incomplète ou imprécise. En outre, des frayères connues à la décharge du lac Mercier et du lac Tremblant (Rivière Cachée) n'apparaissent pas. Aussi, les zones de protection des peuplements en rive identifiées en rouge, nous apparaissent comme étant limitées ou incomplètes, ce qui pourrait induire en erreur quant aux réelles rives à protéger autour des lacs et cours d'eau (règlement sur les rives). Enfin, la ville devrait adopter un mécanisme de révision/mise à jour de la carte des contraintes naturelles, sur une base annuelle, incluant un processus de référencement auprès de certains ministères et la MRC.

Conclusion 

1 -  Un plan d’urbanisme est un reflet de l’âme d’une municipalité. Un plan d’une telle importance devrait respecter les critères ESG - Environnementaux, Sociaux et Gouvernance.  Ces critères sont d’ailleurs utilisés pour responsabiliser des conseils d’administration de sociétés publiques.  Donc, pourquoi ne pas les adopter pour des conseils municipaux?  Nous aimerions voir un plan d’urbanisme qui assure une meilleure gouvernance.  

2 - La volonté de succès des performances environnementales dans les bassins versants mérite un règlement de portée plus large et des ajustements importants afin d’assurer la santé de nos bassins versants.